最近总有人跟我聊一线城市二手房的事儿：有朋友在上海杨浦看了三套房子，每套都能砍价10万红启网，可越能砍越不敢买，怕今天买了明天又跌。
还有人2021年高位接了北京海淀的房，现在挂牌三个月没一个正经咨询，纠结要不要降价抛。
其实大家问来问去，核心就一个疑问：这些核心城市的二手房到底啥时候能稳住？现在手里的房子，到底值不值挂出来的那个价？
今天咱们不扯虚的，先从一套具体房子的估值算起，再看看美日当年怎么走过类似阶段，把这点事儿讲清楚。
一、先算套上海房子的“真实价值”
判断房价合不合理，光看中介说“降了多少”没用，得算清楚房子本身值多少钱，毕竟房子是能收租金的资产，它的价值最终还得靠租金撑着，就像买股票得看分红，总不能只看股价涨跌。
我找了个挺典型的例子：上海复旦大学邯郸路校区附近的一套大两房，面积大概110平方米。
现在住这儿的租客收入稳定，还跟房东说要长期租，房东给了个优惠价，每月8000元；但要是按周边同户型的行情算，月租其实得有9000元，一年下来租金就是10.8万元。
再看房价，这套房现在成交价大概7万元一平方米，总价在700万到800万元之间。
咱们先算笔简单的账：如果按700万的总价、10.8万的年租金算，每年能拿到的租金回报率只有1.54%。
这概念说直白点，比买国债的收益还低，要知道国债几乎没什么风险，而房子还得交物业费、维修费，万一租客退租空着，还得自己扛房贷，这么低的回报率，显然跟它的风险不匹配。
要是用更实在的方法算（就是把未来几十年的租金折算成现在的钱，毕竟未来的钱不如现在值钱），结果更明显。
假设未来十年，一线城市租房需求还在，租金每年能涨3%，不是说每年都固定涨3%，可能前五年没动静，后五年一下子涨10%，平均下来就是3%。
再考虑到房子变现没那么容易红启网，还得承担空置、装修老化这些风险，给个6%的“折算比例”（行话叫贴现率），算下来这套房子的“真实价值”大概只有360万元，比现在700万的市价低了快一半。
就算有人觉得“租金涨得会更快”，比如把每年涨幅调到5%，“折算比例”降到5%，算出来的内在价值还是远低于当前市价。
二、美日都经历过房价下跌
其实大家更关心的是：这种调整要持续多久？其实不用瞎猜，看看美日两国的经历就有个大概方向，他们过去几十年都遇到过房地产泡沫，调整周期很有参考性。
美国前十大城市有个权威的房价指数（标准普尔/CS指数），上一轮高点出现在2006到2007年，2007年4月开始往下走，一直跌到2009年5月才触底，之后在低位晃了两年多，2012年1月才慢慢回升，直到2018年才回到之前的高点。
简单说，从开始下跌到稳住用了两三年，从触底到涨回高点用了五年。
后来疫情期间，美国放了不少水、搞了财政刺激，一线城市房价又涨了一波，这也说明需求能恢复的话，调整节奏能快不少。
日本的情况就没那么乐观了，日本20世纪80年代房地产泡沫特别疯狂，1990年10月达到顶峰后就开始跌，一直跌到2004年1月才勉强稳住，中间足足跌了14年。
2004到2007年好不容易涨了点，又被全球金融危机打下来，直到2009年4月才再次慢慢回升。
哪怕到现在，日本全国房价也没回到1990年的高点，只有东京少数核心区域的房价翻了倍，其他地方还是冷冷清清。
从开始下跌到真正稳住，日本前后用了15到20年，这两国的差异其实很明显：美国人口一直在增长，加上后来的政策刺激，住房需求能快速恢复。
日本则是老龄化越来越严重，年轻人不愿意买房、甚至不愿意结婚，住房需求慢慢减少，调整周期自然长得多。
咱们一线城市的情况不一样，人口还在往里流，但增速慢了，没有美国那么强的需求支撑，也不会像日本那样长期萎缩，调整周期大概率在两者之间。
三、别纠结“何时见底”
聊到这儿，可能有人还是会问：到底什么时候才是买房的好时机？其实与其天天纠结“什么时候见底”，不如先做好两件事，让自己心里有底，比瞎猜靠谱多了。
我们得算清楚目标房子的租金回报率。
不管是买房自住还是想投资，先查一下同小区最近一年的平均租金，用“年租金÷房子总价”算出回报率。
如果回报率低于2%，就得多想想，毕竟这个收益连无风险的国债都比不上，未来降价的可能性很大。
就像上海那套110㎡的房子，回报率只有1.54%，显然还有调整空间。
然后就是多看看当地的人口和租赁需求，一线城市虽然人口增速慢了，但核心区域的租房需求还在，尤其是靠近学校、商圈、地铁的房子，租金不容易跌，内在价值也更稳。
比如北京海淀、深圳南山的核心地段，哪怕房价跌了，租金还是能稳住，调整周期可能会短一些。
但要是偏远一点、配套不完善的区域，比如离地铁站远、周边没学校商场的，调整时间可能会更长。
总的来说，一线城市二手房要止跌，既需要时间消化之前的高价，也得等租金和需求慢慢跟上。
对刚需来说，不用急着“抄底”，可以等心仪房子的估值回到合理区间，比如租金回报率接近3%时再考虑。
对持有房产的人来说，要是房子在核心地段、租金稳定，也不用慌，长期来看还是有支撑的，买房不是赌涨跌，算清楚自己能承受的风险，选一套适合自己的房子，才是最稳妥的选择。
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